XXX上市企业全套内部测算IRR表格大全.xls
编制对象 |
本表为******项目投资测算表,适用于《项目投资测算(可研版/方案版/执行版)》的编制。可将项目单期或全地块作为一期进行测算,如项目有多个分期时,可单独测算每一分期,另行汇总。 |
分摊原则 |
项目成本核算应按照《****目标成本核算管理细则》进行总体项目、分期项目、分期各产品类型进行成本核算。 |
项目整体测算时地下车库、储藏室(如可售或赠送)不计入可售面积,分期各产品类型核算时地下车库作为单独产品类型计算,仅分摊建安成本;地下储藏室不再单独核算成本,其成本直接归集到对应的地上产品类型中。 |
项目配套建设的地下车库作为单独产品类型独立核算,按实际计算的建安成本直接归属,不再分摊其他成本费用。 |
有偿移交政府的教育及其他配套设施,应作为核算对象单独核算成本,核算成本是否包括地价视购入土地时是否计入教育配套设施部分地价决定,成本按移交收入(或按同期住宅销售价格)的65%预留,且不高于该配套设施实际成本,余下成本按可售面积比例由其它核算对象承担。 项目配建的幼儿园、学校等教育配套设施,不再单独核算成本,成本分摊到地上可售物业中,建安成本及装修成本按地上可售面积进行跨期分摊,其他成本计入当期。 |
填表说明 |
本表填报的主要责任部门为成本管理部。其中项目经济技术指标由设计部门提供,销售计划由营销部门填写,工程付款计划由工程部负责,开发期税费及财务费用由财务部门负责,报批报建费根据项目开发部提供的《房地产税费一览表》及当地优惠政策进行填写。 |
本表为集团统一标准科目,不能随意更改、增加及删减,表中内容已设置链接,填写分表后自动取数,无需填写。找不到科目归属可计入"其他"科目中,若费用项比较多可单列工作表。 |
成本汇总表从各表自动取数,并根据集团相关制度的分摊原则设置了分摊公式,其中人防异地建设费及维修金可根据项目实际情况进行修改,并予以说明。 |
本期经济技术指标表各物业类型占地面积分两种填法;(取土地增值税金额低的方式) 一种为根据平面图直接圈出每个业态的占地面积;另外一种根据各业态可售面积比例分摊占地面积。 |
产品配置标准需依据项目建筑标准详细填写,内容可增加,但不得删减。 |
利润预测表为计算项目销售利润率使用,需营销部门提供销售收入。 |
所得税预征收毛利率:按当地税收政策调整。 |
增值税不参与利润计算,增值税附加税参与利润计算。 |
地价:为方便计算,地价可抵扣的税金列入进项税抵扣。 |
增值税预征率&清算节奏:按3%预征率,清算节奏暂估每年一次;若政策有变化,据实调整。 |
现金流之进项税:按工程款支付节奏匹配获取,若与项目预计情况有出入,据实调整。 |
在参照已有项目成本时,需针对各项目当时具体条件和影响因素具体分析,不得不加分析的直接引用和就高不就低。 |
土地增值税依据《建业地产土地增值税测算管理细则(V2.0)(2017-6-30)》计算,项目测算版中土地增值税数值,按照查账征收方式分物业、不分物业类型计算和预征税款三种结果比较确定,按照谨慎性原则,土地增值税取数值较大者。分析表中两处需要注意: a、成本汇总表中土地增值税模板为按分物业计算结果直接引用的数据,若不分物业计算结果为最大值则需要手动调整为按可售面积分摊到各物业类型。 b、费用汇总表中土地增值税引用数据应引用分物业、不分物业类型计算结果最大值。 |
本表所给出的各建筑单体,属目前集团内常见的物业类型,若拟增加新的物业类型,请在其它单体中增加,并在规划指标中作相应调整。 |
项目成本测算时,表中与规划有关的数据尽量从规划指标中引用采用公式计算,便于规划改变时自动计算。 |
成本测算时应根据量价分离的原则进行计算,并注明量、价的详细计算依据。新项目或项目定位时的成本测算如无法细分时,可根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价,但应注明参考项目的成本情况。 |
管理服务费:根据《房地产项目开发委托管理合同书》,项目应承担的委托管理服务费用。 |
新项目成本测算报送审核时,尽量提供如下资料:项目所在城市政府基准地价或标定地价、税收及优惠政策、政府房地产规费及优惠政策、该区域集团已有类似项目的结算成本、该城市类似项目概算指标、设计概算、投资估算指标等工程造价资料、拟签订土地合约及地价资料、城市水文地质及工程地质勘探资料等。 |